Romanshorn
   
Entschädigungsfolgen einer Abzonung innerhalb der Bauzone



Verkürzte, wortgetreue Fassung einer Rechtsauskunft  

Wird ein Grundstück zwar innerhalb der Bauzone belassen, jedoch das zulässige Mass der baulichen Nutzung im Vergleich zum bisherigen Zustand herabgesetzt, liegt eine Abzonung vor (z.B. durch Herabsetzung der Ausnützungsziffer, Reduktion der zulässigen Anzahl Geschosse, Festlegung von Baulinien oder Abstandvorschriften). 

Abzonungen innerhalb der Bauzone begründen in der Regel keine materielle Enteignung und sind entschädigungslos zu dulden, zumal bestehende Bauten meist unter bestimmten Voraussetzungen erhalten, angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck teilweise geändert werden dürfen (Bestandesgarantie). Sie erreichen nicht die Intensität eines vollständigen Bauverbots und sind dadurch gekennzeichnet, dass sie regelmässig den bereits ausgeübten Gebrauch unangetastet lassen. Aufgehoben werden dagegen bestimmte Eigentumsbefugnisse, die bisher zulässig gewesen wären, künftig aber nicht mehr ausgenützt werden können.

Aus der Eigentumsgarantie fliesst kein Anspruch darauf, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann. Mit Änderungen im zulässigen Nutzungsmass, die im öffentlichen Interesse liegen, muss der Grundeigentümer grundsätzlich rechnen, ohne dass er dafür entschädigt wird

.Ob solche Massnahmen eine Entschädigungs-pflicht nach sich ziehen, hängt vom Ausmass des Eingriffs ab. Grundsätzlich sind nur schwere Eigentumseingriffe entschädigungs-pflichtig.

Das Bundesgericht hat es stets abgelehnt, für entschädigungspflichtige Wertverminderungen eine feste Grenze zu nennen (BGE 111 Ib 257 E. 4a S. 265; 112 Ib 263 E. 4 S. 266). Die vorhandene Judikatur lässt den Schluss zu, dass eine Werteinbusse bis zu einem Fünftel nie, eine solche bis zu einem Drittel kaum je als enteignungsgleich bewertet wird. Auch Teilbauverbote, z.B. infolge von Baulinien, wirken nur ausnahmsweise enteignungsähnlich und sind somit in der Regel entschädigungslos hinzunehmen. Dies selbst dann, wenn es zu massiven Nutzungseinschränkungen (von einem Drittel oder mehr) kommt, auf dem Grundstück aber nach wie vor eine bestimmungs-gemäss, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt (Urteil des Bundesgerichts vom 21.8.1996; nur noch 28 statt 42 Doppeleinfamilienhäuser möglich). In einem Fall aus dem Kanton Bern stellte das Verwaltungsgericht schliesslich fest, dass die Zuweisung zu einer Erhaltungszone mit einem Ausnützungsverlust von 46% keine materielle Enteignung darstellt, da die Erhaltungszone den hohen Wert des Grundstücks sichert.

Der dargestellten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist zu entnehmen, dass die Beurteilung der Frage, ob eine Abzonung enteignungsähnlich wirkt, stark von den Verhältnissen im konkreten Einzelfall abhängt. Mit anderen Worten können die entsprechenden Auswirkungen nur mit Blick auf ein bestimmtes Grundstück, dessen Lage, Beschaffenheit und bisheriger Verwendung beurteilt werden.

Schweizerische Vereinigung für Landesplanung VLP-ASPAN
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